又见REIT产品遭遇"退租"！影响几何？
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6月28日，中金普洛斯REIT公告，江苏京迅递供应链管理有限公司因故拟调整其租赁计划，2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其他租赁面积。
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截至今年一季度末，江苏京迅递租赁的面积占该基金旗下可租赁面积的13.68%，是重要现金流提供方。公告中表示，退租的部分区域已有新租户签署了合约，而“若本基金在后续面积到期前，顺利完成后续替换租户的签约，则可缓释本次租户调整对本基金收入的影响。”
过去一年多的行情对于REITs产品来说并不友好，且板块内行情分化严重，与地产行业高度相关的产业园与仓储物流两类产品跌幅更甚。有分析认为，部分产业园区或仓储物流出现租户到期不续约、提前退租等情况，其中部分资产因重要现金流提供方退租而掉租明显。另一方面，两类产品的租赁市场的恢复尚待时日，个别租户变动对于出租率的扰动仍在，业绩修复还需要耐心。
作为仓储物流REIT，中金普洛斯仓储物流REIT持有并运营管理10个仓储物流园区，营收方式即主要通过项目租赁和物业管理服务等获取经营现金流。
截至今年一季度末，江苏京迅递供应链管理有限公司为承租普洛斯淀山湖物流园区15.91万平方米，租赁面积占该基金全部基础设施项目可租赁面积的13.68%。财务数据显示，一季度内上述客户贡献租金及物业管理服务费收入1681.51万元，约占全部基础设施项目总收入的14.34%。
根据租赁合同，上述租赁面积将于今年8月31日和2026年9月30日分两批到期。江苏京迅递因故拟调整其租赁计划，2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其他租赁面积。经双方协商，约定于今年6月30日退租8.2万平方米。
资料显示，上述于2024年6月30日退租的面积8.2万平方米，昆山普淀已与替换租户完成租赁合同的签署，租赁面积为7.06万平方米。该替换租户所属行业为第三方物流，起租日为2024年9月1日，租赁期限为1.8年。“江苏京迅递于2024年6月30日的主要退租面积已基本实现去化。就原由江苏京迅递租赁的其他面积，基金管理人及外部管理机构目前正与潜在替代租户进行协商，拟争取在各租约到期前完成与替换租户的签约。”公告称。
那么，此番退租事项对于底层资产的经营影响几何？
公告表示，江苏京迅递于2024年6月30日退租部分面积后，剩余租赁面积约占本基金总可租赁面积的6.62%，拟于三季度和四季度分批退租的面积于2024年一季度产生的收入约占本基金同期总收入的3.71%、3.30%。“若本基金在后续面积到期前，顺利完成后续替换租户的签约，则可缓释本次租户调整对本基金收入的影响。”
过去一年多的行情对于REITs产品来说并不友好，且板块内行情分化严重，与地产行业高度相关的产业园与仓储物流两类产品跌幅更甚，而投资者普遍青睐能源和保障房等资产。
据统计，去年年初至今年6月28日，上述两类产品在二级市场全部“告负”，建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT与华安张江产业园REIT三只产品跌幅超过30%，而中金普洛斯仓储物流REIT跌幅也达到了29%，且这几只基金均在年内遭遇了“退租”风波。
如华安张江产业园REIT去年遭遇大客户哲库科技的退租，今年1月29日又收到租户A的退租通知函，该租户计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积，退租面积为3904.58平米，占原承租部分的49.8%；此外，建信中关村产业园REIT去年年报显示，截至2023年四季度，北京全市产业园空置率同比上升至21.6%，平均租金下滑。因此，“周边园区出现明显的降租金抢客户趋势，区域内部分项目采用低价竞争策略，以维持出租率，一定程度上拉低了区域租金水平。”
有分析认为，受宏观经济周期影响，部分产业园区或仓储物流出现租户到期不续约、提前退租等情况，其中部分资产因重要现金流提供方退租而掉租明显。另一方面，两类产品的租赁市场的恢复尚待时日，个别租户变动对于出租率的扰动仍在，业绩修复还需要耐心。
不仅如此，在发行端产业园项目还频频“打折”。今年3月份，深交所、上交所分别公布了易方达广州开发区高新产业园REIT、博时天津科工产业园REIT两只产品对交易所此前问询函的回复。两只拟上市REITs分别披露了估值动态，两只产业园REITs在申报稿与反馈稿之间长达数月的区间里，因行情发生变化，导致底层资产的对应租金水平、租金增长率、出租率有了一定变化，两家基金公司对底层资产均采取了降低估值的操作，“折扣”力度均在16%左右。
虽然估值方面有所调整，但产业园或仓储物流REITs在分红方面却颇为“慷慨”。
自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。另一支仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT发布的2024年第一季度报告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT录得收入2645.58万元，净利润为683.83万元，该基金在报告期内实现了可供分配金额2003.74万元，并已进行了2023年度的第二次分红，实际分配金额为2520.99万元。
此外，今年5月15日，华夏华润商业REIT也发布分红公告称，该基金5月17日及5月20日进行基金分红，分红金额共计5122万元。该产品此次收益分配基准日为2024年3月31日，距离基金合同生效日（2024年2月7日）仅54天。
根据现有法规，基金合同生效不满6个月可以不进行收益分配。对于华夏华润商业REIT成立54天即分红，华夏基金表示：“为了及时与投资人分享收益，所以决定主动进行本次分红。后续，华夏基金将致力于提升基金分红频率，努力实现按季度分红，为投资者提供更好的投资体验。”
普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪认为，从投资人的角度来看，仓储物流是一个服务刚需的品类，其特点是具有穿越周期的稳定性，资产处于稳健的经营状态，就能产生较为持续、稳健的现金流。
此外，9只产业园REITs2023年平均净值分派率及平均中间价格分派率均为4.3%，超过4%的发行要求。
华夏基金认为：“长期高比例分红成为公募REITs最重要的产品属性，这让其具备天然的‘高股息’属性。依赖于优质底层资产的专业经营，绩优产品可以实现稳定的收益和现金流，并将表现出更稳定的业绩韧性，高分派率有望持续。”
中信证券首席经济学家明明认为，从公募REITs2024年度一季报来看，以保障性租赁住房、生态环保等为代表的抗周期资产持续稳健经营，以高速公路、产业园区、仓储物流等为底层资产的产品业绩保持韧性，在多个积极因素的支撑下，预计REITs或维持高分红特征。
责编：杨喻程
校对：王朝全
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