沪市债券新语 | “首发+扩募”盘活存量 多方协力构建投融互信REITs市场

　　新华财经上海9月24日电（记者杨溢仁）近日，“打造REITs排头兵共建投融互信新生态”REITs专场投资者交流会如期举行。

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　　与会现场，中金厦门安居REIT、国泰君安东久新经济REIT、国家电投REIT、嘉实物美消费REIT、汇添富医药REIT的项目代表就REITs平台建设、业绩表现、扩募安排等议题与投资者进行了深入探讨。

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　　上市项目运营表现稳健

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　　当前，我国基础设施公募REITs市场持续扩容，发行规模稳步增长，市场运行积极向好。

　　尤以中金厦门安居REIT为例，2025年上半年基金实现总收入4038万元，同比增长3.04%；2025年上半年实现租金收入3850万元，同比增长3.31%。

　　国泰君安东久新经济REIT方面，2025年上半年基金实现收入约5056.7万元，净利润约2275.9万元；2025年实现可供分配金额3956.5万元，上市以来已累计完成分红18405.0万元。

　　中信建投国家电投新能源REIT方面，2025年上半年，基金营业收入和净利润分别为4.98亿元和1.71亿元，可供分配金额1.37亿元，经营活动产生的现金流量净额为1.66亿元（以上可供分配金额的数据未包含截至以2025年12月31日为保理基准日，满足条件的国补应收账款对应的保理金额5.6亿元）；项目公司单体报表层面，毛利率、净利率、息税折旧摊销前净利率均表现良好，分别为54.57%、50.60%和82%。

　　嘉实物美消费REIT方面，2025年1月1日至6月30日期间，嘉实物美消费REIT实现收入约5285.93万元，可供分配金额约3529.43万元。

　　汇添富九州通医药REIT方面，2025年上半年共实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，经营性净现金流1528.10万元；累计可供分配金额共计2220.75万元，按报告期期末市值计算的当期现金流分派率为1.31%，年化现金流分派率为3.59%。总体来看，基金上半年可供分配金额和分派率均高于预期。

　　多措并举加强投融互信

　　面对国内经济的结构性复苏，上述五单REITs的高质量运营——上半年5单项目合计分红金额超5.5亿元，实际分红率达3.3%；2025年以来各项目平均上涨超过20%，离不开运管机构的积极作为。

　　记者观察发现，前述5单项目的原始权益人均高度重视REITs平台建设——于原始权益人集团层面设置了REITs运营官或专班，从集团战略层面统筹资源，旨在有效推动REITs资产扩募、运营管理、信息披露等重大事项的落地。

　　“我们还建立了有效的激励约束机制。”汇添富九州通医药REIT基金经理纪骏炜介绍，“运营管理机构在业绩超预期完成的情形下，可以通过浮动运管费的形式享有超额收益，浮动运营管理费的20%最终将激励到团队个人，此安排充分调动了一线运管人员的工作积极性。同时，基金管理人将严格履行对底层资产定期检查的义务，详细制定运营管理机构考核表，并通过Eteams系统对成本费用进行预算管控，若业绩无法完成，则按照运管协议对运管费用实行相应扣减，奖罚并举的举措有效提升了运营管理机构的运营管理水平。”

　　就信息披露而言，作为市场重要的基础性制度，前述5单项目致力于通过提升定期报告的完整性、临时报告的及时性，让投资者第一时间掌握基础资产运营变化情况，让信息披露及时、有效、可信赖。

　　“我们严格依据法律法规，构建了多层次的信息披露体系，建立了以基金管理人牵头，原始权益人、运营管理机构及基础设施项目公司协同的联合信息披露机制。”中信建投国家电投新能源REIT基金经理孙营表示，“在定期报告方面，重点增加了新能源行业关键指标解读以及发展趋势分析，提升了报告的可读性，以期为投资者提供更全面的决策依据；在临时报告方面，我们积极主动应对突发事件，会全面披露事件影响以及应对措施，切实维护投资者的利益；而在法定披露要求外，我们还会主动增加国补回款等行业特有的信息披露事项，维护投资者知情权。”

　　无疑，“投融互动-投融互信”的良性循环正在形成。

　　底层资产扩募持续推进

　　展望后市，上交所方面表示，对于诚实守信、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的各REITs项目参与方，交易所将充分发挥债券条线全链条综合服务优势，支持其建好REITs平台，持续培育投资者信任、认可的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态。

　　公开数据显示，截至2025年二季度末，中国公募REITs的募集资金规模达1847亿元，已上市68只公募REITs的总市值为2055亿元，较2025年一季度末上升10.4%。

　　有业内人士预计，伴随政策红利的持续释放，中国公募REITs市场必将进一步扩容，预计3年内市值将达4000亿元至5000亿元，上市数量超过100只。

　　值得一提的是，与会的各项目负责人亦介绍了后续的扩募安排和资产筛选情况。

　　另外，中金厦门安居REIT的扩募工作已进入了加速推进阶段。根据相关申报材料，中金厦门安居REIT拟购入位于厦门市思明区的保障性租赁住房林边公寓项目，以及位于厦门市湖里区的公共租赁住房仁和公寓项目，扩募有助于继续巩固中金厦门安居REIT在管理房源套数及面积方面的领先优势，同时将有效增加基金在厦门市各区域租赁住房资产的覆盖，有利于拓展基金持有的租赁住房资产组合，分散基金资产组合风险。

　　上交所债券业务中心的相关负责人表示，对于优质的REITs项目，上交所将充分发挥市场优势、产品体系优势和投融对接优势，坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场各项政策措施，强化市场示范引领作用，为投资者创造长期收益。

（文章来源：新华财经）